??半数二线城市成交量同比跌幅在50%以上,杭州锐减80%、青岛同比下滑78%;三四线整体成交同比小幅上涨1%,环比来看成交全部下行,其中扬州、建阳同比跌幅均在90%以上。

??楼市房地产市场近日热点新闻不断,万科呐喊要“活下去”、“房价下跌业主打砸售楼处”、“楼盘降价万科给业主退款”等消息层出不穷,给已是寒风瑟瑟的房地产市场平添了些许喧闹。

??在事件热闹背后,开发商的日子并不好过。年终将至,房企回款压力剧增,众多开发商“扛不住”了,纷纷宣布降价或是打折促销。房企的融资渠道收紧,资金安全问题受到考验。

??房企排队降价

??作为传统楼市旺季的金九银十,本该是开发商大卖的好时机,但今年的房地产市场不复往年的热闹。《华夏时报》记者走访市场发现,北京及其周边的多个项目都在降价促销,购房者却不大买账,并不着急入手。

??近日,在限竞房项目海云筑的售楼处,《华夏时报》记者看到,前来看房的客户并不多。置业顾问告诉记者,项目限定价格在42158元/平米,主要为89平米的三室户型,项目首期开盘最低价仅为3.6万元,比政府限定价格便宜了6000元左右。项目后期为精 装修交付,且不收取业主任何装修费用,完全让利给客户。项目前期开盘并未售 罄,还有不少可以选择。

??位于大兴的限竞房项目首创远洋·禧瑞天著,主打89平米的三室户型,最低430万元可以买到一套,单价约为48300元/平米,部分房源比政府限定的52695元/平米低了不少。

??通州老盘首开·香溪郡在购房网站打出了“特价房直减130万”的广告,其置业顾问表示,目前在售的有90-138平米的三室户型,促销活动上个月就已开始,在之前活动的基础上,目前又推出了多套特价房,可以再打9.9折。

??石景山区域的绿城·西府海棠也低于政府限价,其置业顾问告诉《华夏时报》记者,目前均价为5万元,最低单价卖到了4.7万元,比政府限定价格低了5000元。为了吸引客户,该项目也选择了赠送精 装修。

??环京项目更是促销手段不断,记者频频接到项目的推销电话。涿州印象城项目活动力度很大,开发商为了卖房为客户垫首付款,30%的首付分期两年交上即可;廊坊京汉·君庭项目的置业顾问告诉记者,现在市场和2008年很像,环京项目的中小开发商都“顶不住”了,回款压力较大。京汉·君庭之前备案的价格都在1.3万-1.4万元,现在只卖1.1万-1.2万元,每平米降了2000元。

??除个别项目降价、促销之外,多个房企也开始组团促销。万科推出了“28盘联动钜惠”活动,区域内九大首发新盘,最高可以有5万元的减免;中粮启动全国范围的购房节,北京、深圳、上海、成都等16个城市的66个楼盘,近万套房源将推出**折扣;北京城建地产举办了“以城相建8盘钜惠”购房回馈季活动,北京八盘联动,部分产品的最高**可达7.9折;而恒大早早就推出了无理由退房,8.9折**活动。

??北京及环京区域以外,市场对于房价下跌的反应有的比较极端,已经有多个项目由于降价导致售楼处被业主砸坏。据媒体报道,江西上饶的一个项目房价由1万元降到了7000元,由此引发了大量老业主“维权”,该项目的售楼处被砸;杭州滨江未来海岸二期降价40万,导致一期的业主跑到售楼处“维权”;合肥一项目由于促销,将某栋某个户型降价4000元/平米,引来老业主堵住小区门口,拉横幅“维权”。

??卖不掉的房子

??不光是房价走跌,今年的金九银十成交同样平平。

??《华夏时报》记者近日走访市场发现,二手房市场的销量也并不乐观。经纪人小李告诉记者,今年房价比较平稳,买涨不买跌,观望的比较多,金九银十看房的人也没有比平时多多少。

??克而瑞研究中心提供的数据显示,9月份,29个重点城市商品住宅9月供应量为2949万平方米,同、环比分别上升了6%和12%,少部分城市诸如上海、徐州、常州因上月供应显著放量基数较高的原因,环比出现了大幅下跌,但整体供应仍处高位。从成交方面来看,9月份,29个重点城市成交量为2388万平方米,环比下降7%、同比持平,全然没有了往日销售火热的现象。

??进入10月份,有了黄金周的良好市场机会,房地产市场成交依旧低迷。据克而瑞研究中心监测的商品住宅成交数据显示,国庆黄金周期间(10月1日-7日),31个重点监测城市成交量环比大降近七成,跌至历史低位,同比下滑27%;其中,重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩,杭州、扬州、建阳同比跌幅超80%。

??具体分城市来看,一线城市成交量整体回升,同比上涨37%,仅深圳同比下降49%,北京、上海和广州成交量均大幅回暖,同比涨幅都在40%以上;半数二线城市成交量同比跌幅在50%以上,杭州锐减80%、青岛同比下滑78%;三四线整体成交同比小幅上涨1%,环比来看成交全部下行,其中扬州、建阳同比跌幅均在90%以上。

??克而瑞研究中心分析,国庆假期市场成交表现延续了三季度以来的走势,即一线供求低位回升、二线整体降温,三四线整体火热中分化、轮动。当前市场预期逐渐转变,一方面调控常态化,政策不断加码,投机需求得到遏制;另一方面,前期“想买且能买得起”的刚需和改善需求都已完成阶段性释放,后继需求乏力,故市场成交热度逐步回落。另外,购房者观望情绪进一步加剧,部分人选择外出旅游、走亲访友等,看房和买房客户数量减少也是楼市热度三季度相差较大的重要原因。

??对于近期房地产市场的表现,戴德梁行北中国区研究部主管魏东告诉《华夏时报》记者,近期多地房价出现下降,从一二线城市来看,主要是最近一年多供应增加了,限购仍在继续,能有买房资格的人群较少,导致项目销售情况并不理想;加上年终临近,各个房企都要冲业绩,降价是不得已而为之;另外,三四线城市取消了棚改货币化安置,明年价格肯定还会大跌。

??58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时也表示,三季度房企降价的数量不断增多,根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市,已经有十余个品牌房企在打折促销。预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上得以体现,以价换量将大面积推开,房企的降价潮可能袭来。

??房企缺钱进入冬天

??在楼市下行、多地出现房价下跌背后,是开发商早早迈入“寒冬”的现状。近期,始终位列房企前三甲“头羊”地位的万科,喊出了“活下去”的口号,惊天一语使得众多房地产行业从业者为之侧目,也道出了房企生存艰难的现实。

??对此,张波分析称,如若财务稳健的万科都需要思考生存问题,那么众多房企都将面临生死考验。其实万科所要表达的并非当下的生存问题,而是更多对于未来的思考。万科此举更多的是代表行业发声,及时向社会传递“哭声”,正是为了让自身更好地“活下去”。

??对于房企今年的市场表现,魏东表示,房企活不下去倒不至于,不过日子肯定不如以前好过。房地产开发轰轰烈烈搞了快20年,建设的新房面积平摊到每个城镇居民上基本能有20平米,中国的人均住房面积都超过40平米了,住房需求基本满足了,未来不可能像以前那样暴利,需要提高品质和服务,更要注重细节,这样一来利润肯定下降。

??除市场层面外,今年房企的融资环境更加严峻,融资渠道大幅收窄,融资成本也高出许多。与此同时,房企的债务在今年大规模到期,时刻考验着开发商的资金安全。

??近日央行的降准消息或许为开发商带去了一丝希望。10月7日,央行表示将在10月15日起下调人民币存款准备金率1个百分点,将为市场释放7500亿元的流动性。市场有观点认为,此举将利好房地产市场,缓解房企的资金压力。但也有业内人士分析称,2018年房地产行业总体融资环境趋严,国家严防资金流入楼市,此次释放的流动性很难直接进入开发领域,即使有一部分资金进入楼市,对楼市的利好作用也有限。

??对于房企未来的生存环境,魏东分析,今年房地产市场整个政策层面趋紧,房企融资渠道收缩,房价地价都有严格限制,开发商能腾挪的空间越来越小,大的开发商还好,未来中小型开发商或需要面临变卖资产或者关门的窘境,行业会进一步整合。